La ley entró en vigor este fin de semana sin la firma del presidente Donald Trump. Se la presentaron como «la legislación federal de vivienda más ambiciosa en una generación». El problema: no resuelve el problema real.
El 21st Century ROAD to Housing Act ignora por completo el nudo de regulaciones ambientales federales —y las estatales que estas inspiraron— que han convertido el desarrollo de nuevos vecindarios en una carrera de obstáculos interminable. Así lo argumenta Larry Salzman, vicepresidente de litigación y estrategia de Pacific Legal Foundation, en un análisis publicado esta semana.
Hasta principios de los años 70, cuando una ciudad estadounidense crecía en población, los desarrolladores construían un suburbio para absorber la demanda. Levittown abrió en Long Island en 1947 con 17,000 casas. Phoenix, Houston y Las Vegas siguen creciendo hacia afuera. Los precios reales se mantuvieron relativamente estables porque los perímetros de las grandes ciudades estaban en construcción permanente.
Eso se detuvo. No por falta de tierra —hay suelo desarrollable en abundancia dentro de distancia de commute de cada metrópolis congestionada de EE.UU.— sino porque entre 1969 y 1980 el Congreso y varios estados aprobaron una pila de estatutos ambientales que funcionan, en la práctica, como una prohibición del desarrollo en suelo vacante.
La Ley Nacional de Política Ambiental, la Ley de Agua Limpia, la Ley de Especies en Peligro y la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA) forman, según Salzman, «una jaula de hierro» alrededor del perímetro de muchas ciudades.
Los casos son ilustrativos. Newhall Ranch —una comunidad planificada de 21,500 viviendas al noroeste de Los Ángeles— presentó su informe de impacto ambiental inicial en 1995. El Condado de LA aprobó el plan general en 2003. En 2015, la Corte Suprema de California anuló las aprobaciones. Las primeras dos aldeas fueron finalmente reaprobadas en 2017: 22 años después del expediente original.
En Tiburon, California, el propietario de un terreno de 110 acres comenzó a intentar desarrollar 300 casas unifamiliares en 1974. Cincuenta años de litigios ambientales después, el terreno fue vendido al condado como espacio abierto. Cero casas construidas.
Fanita Ranch, en Santee, cerca de San Diego: unas 3,000 viviendas en 2,638 acres de tierra sin desarrollar. Aprobado en 2007, demandado. Reaprobado en 2020, demandado. Reaprobado en 2022, demandado. Reaprobado en junio de 2025, demandado un mes después. Cuatro rondas completas de litigios bajo CEQA. Sigue en los tribunales.
Esto es lo que el debate YIMBY-NIMBY omite: no se trata de densificar el barrio de nadie. Se trata de construir en tierra vacía cuyos dueños quieren desarrollarla. Y no pueden.
El relato se cayó solo. Nos vendieron una ley histórica que esquiva deliberadamente las verdaderas trabas: NEPA, la Ley de Agua Limpia, la Ley de Especies en Peligro y CEQA. Mientras esas normas permanezcan intactas, cada nueva demanda de vivienda se descargará sobre los barrios existentes, atizando la guerra entre quienes quieren densidad y quienes no quieren que su calle cambie. La burocracia ambiental no protege la naturaleza; protege el statu quo de quienes ya tienen casa. Y los que no la tienen pagan la factura.
